Riforma del condominio: cosa cambia

E' entrata in vigore dal 18 giugno 2013, la riforma sulle regole condominiali, che cerca di consolidare in norme le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale, 

rivisitando ed aggiornando le vecchie norme del codice civile, rimaste pressoché invariate dal 1942.

Vediamo le principali novita:

Assemblea

Se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini o del valore proporzionale (200 millesimi).

Il provvedimento, inoltre, risolve il conflitto di interessi in capo all'amministratore, al quale d'ora in poi non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all'assemblea.

Un'importante novità, infine, riguarda le maggioranze richieste in seconda convocazione rispetto all'oggetto della riunione: per quanto riguarda le delibere ordinarie della vita di condominio e l'approvazione dei bilanci, l'assemblea è valida solo se sono presenti almeno un terzo dei condomini con almeno un terzo dei millesimi.

Nel caso di decisioni di carattere straordinario (l'abbattimento di una barriera architettonica o l'istallazione di una parabola centralizzata), occorre una maggioranza di 500 millesimi, mentre per le innovazioni è richiesta una maggioranza qualificata.

Parti comuni

Se si vuole cambiare la destinazione di una parte comune, è prevista in seconda convocazione una maggioranza speciale (quattro quinti dei condomini o dei millesimi), mentre prima la giurisprudenza richiedeva l'unanimità, che d'ora in poi rimane solo per alcuni casi, come la vendita di una porzione comune di stabile.

La convocazione dell’assemblea, che deve deliberare in merito, deve rimanere affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati, mentre la comunicazione deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o posta elettronica certificata , in modo da pervenire almeno 20 giorni prima della data di convocazione.

Le nuove disposizioni disciplinano anche l’aspetto sanzionatorio: sono previste, infatti, pene più pesanti da 200 a 800 euro (in caso di recidive).

Amministratore

Aumentano le responsabilità del gestore di un edificio che può sempre essere licenziato dall'assemblea, purché sia raggiunto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti.

La revoca può anche essere disposta dal tribunale, su ricorso di ciascun condomino, se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

La legge, in questo caso, elenca una casistica precisa: il mancato rendiconto della gestione annuale, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore o la mancata apertura e utilizzo del conto corrente condominiale.

Considerando il cumulo di incombenze a carico dell'amministratore, la riforma ha introdotto la possibilità di nominare una società e non una persona fisica.

La figura dell’amministratore "professionista" diventa obbligatoria solo per i condomini con più di otto proprietari. Sotto questo limite potrà essere uno degli stessi condomini ad assumere tale incarico.

Animali domestici

La riforma, recependo una sentenza della Cassazione, che ha riconosciuto un diritto soggettivo all'animale da compagnia, stabilisce che i regolamenti di condominio non possano vietare la detenzione degli animali domestici.

 

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