REDDITI DA LOCAZIONE ABITATIVA 2013: AUMENTA LA CONVENIENZA DELLA CEDOLARE SECCA

 La riforma “Fornero” abbassa dal 15 al 5 per cento l' abbattimento forfettario. Con la riforma “Fornero” la disciplina fiscale dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili, prevista dall’articolo 37 comma 4 bis TUIR, viene modificata, 

riducendo l’abbattimento forfettario per spese dei redditi da locazione dal 15% al 5%. La modifica potrebbe rendere ancor più appetibile il regime di tassazione della cedolare secca, che prevede l' imposizione ad aliquota fissa (19 % o 21 % a scenda del tipo di contratto di locazione) dei redditi prodotti dagli immobili. Il regime della cedolare secca e la tassazione ordinaria. Con la cedolare secca (D.Lgs. n. 23/2011) il legislatore ha introdotto un regime (non obbligatorio, ma opzionale) che permette ai contribuenti di sottrarre i redditi derivanti dalla locazione abitativa di immobili alla tassazione progressiva ad aliquote di imposta crescenti. In particolare, i due regimi a cui possono essere assoggettati i redditi da locazione abitativa di immobili sono i seguenti: •tassazione ordinaria: il contribuente può abbattere del 15% (il 5% è, invece, la nuova misura ridotta a partire dal 01.01.2013) i redditi da locazione di un immobile ed assoggettarli ad IRPEF progressiva; •cedolare secca: il contribuente applica un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali, dell’imposta di bollo e di registro sulla registrazione del contratto pari al 21% (per i contratti a canone libero) o al 19% (per i contratti a canone concordato). La principale convenienza della cedolare secca consiste nella possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad un’imposta fissa, caratteristica che la rende particolarmente conveniente per i contribuenti con un reddito elevato (vedi esempio). ESEMPIO Poniamo il caso di un contribuente che in riferimento all’anno 2011 intenda esercitare l’opzione per la cedolare secca in riferimento ad un immobile. Il contribuente possiede un reddito di 45.000 euro lordi, e l’immobile viene locato per un canone (si intende libero) di 600 euro mensili. Optando per la cedolare secca, il contribuente potrà assoggettare tale reddito ad un’imposta sostitutiva pari a 600*12*21% = 1.512 euro. Nel caso in cui opti per il regime di tassazione ordinaria, il reddito imponibile viene abbattuto del 15% (600*12*85% =6.120) e assoggettato alle ordinarie aliquote IRPEF: ALIQUOTE IRPEF da 0 a 15.000 euro 23% da 15.000,01 a 28.000 euro 27% da 28.000, 01 a 55.000 euro 38% da 55.000, 01 a 75.000 euro 41% oltre 75.000 euro 43% Nel caso in esame, quindi, il contribuente oltre a dover pagare l’imposta di bollo e di registro (non dovuta in caso di applicazione della cedolare secca) deve assoggettare il reddito percepito dalla locazione ad una aliquota del 38%, oltre alle addizionali Irpef comunali e regionali. Senza considerare le addizionali regionali e comunali all’IRPEF, quindi, il contribuente dovrà versare 6.120*38% = 2325,60 euro. Il vantaggio della cedolare secca per i redditi più bassi è compensato dalla deduzione riconosciuta dall’articolo 37 comma 4 bis TUIR del 15% , destinata a ridursi a partire dal 01.01.2013 al 5%. Per effetto di tale riduzione, il locatore subisce un peso fiscale inferiore applicando la cedolare secca, tranne in situazioni reddituali particolari. ESEMPIO Un contribuente, con reddito lordo di 5.000 euro per lavoro dipendente, ha un immobile in affitto a 400 euro al mese (complessivi 4.800 euro all’anno). Il carico fiscale del contribuente in caso di tassazione ordinaria e in caso di applicazione della cedolare secca è il seguente: CALCOLI DI CONVENIENZA Tassazione ordinaria Cedolare secca Reddito 4.800 4.800 Reddito imponibile 4.800*95%= 4.560 4.800 Aliquota 4.560*23% = 1.048,80 4800*21% = 1.008 Considerando che la cedolare secca assorbe addizionali, imposta di bollo e di registro sul contratto, l’opzione della cedolare secca, anche in caso di applicazione dello scaglione IRPEF più basso, risulta la scelta più conveniente. Applicando una deduzione forfettaria per spese del 15%, invece, il reddito imponibile ai fini IRPEF ammonta a 4.080 euro (4.800*85%), mentre l’imposta da versare pari a 4.080*23%= 938,40 euro. Casi particolariNon si può escludere che in alcune particolari ipotesi al contribuente sia più conveniente applicare la tassazione ordinaria piuttosto che la cedolare secca: tali circostanze si potrebbero verificare quando per il periodo d’imposta oggetto della dichiarazione dei redditi, il contribuente disponga di importi molto alti di detrazioni o di deduzioni d’imposta. ESEMPIO Un contribuente, possiede un reddito da lavoro dipendente pari a 3.000 euro annui (il rapporto di lavoro è stato interrotto) e redditi da locazione pari a 6.000 euro. Il contribuente, inoltre, può beneficiare: •di una detrazione di 1.000 euro per spese mediche; •una detrazione di 1.000 euro per lavoro dipendente non percepita a seguito dell’interruzione del rapporto; •di una detrazione di 800 euro da interessi sul mutuo per abitazione principale; •di una deduzione di 3.500 sul reddito imponibile. In tal caso, quindi, il reddito complessivo pari a 9.000 (3.000 reddito da lavoro + 6.000 reddito derivante dalla locazione) può essere abbattuto di 3.500 euro, ma la situazione muta a seconda che il contribuente abbia deciso o meno di applicare la cedolare secca. IPOTESI Applicazione della cedolare secca. La deduzione abbatte per intero il reddito IRPEF (3.000), mentre l’importo corrispondente ai redditi derivanti dalla locazione degli immobili, essendo assoggettati ad imposta sostitutiva dell’IRPEF, non può beneficiare delle detrazioni e delle deduzioni ammesse per tale imposta. Ai fini dell’applicazione delle detrazioni, quindi, il contribuente risulta incapiente ai fini IRPEF, pertanto, non dovrà versare imposta limitatamente all’importo assoggettato ad IRPEF, mentre dovrà versare l’importo della cedolare secca (6.000*21% = 1.260). Applicazione della tassazione ordinaria. In tal caso, l’importo complessivo di 9.000 euro può essere assoggettato a tutte le detrazioni e le deduzioni IRPEF. Per effetto della deduzione, il reddito imponibile viene abbattuto a 8.700 euro (per effetto della riduzione del reddito del 5% sul reddito di 6.000 per i canoni di locazione) e di 3.500 euro per effetto della deduzione di cui può beneficiare il contribuente. Il reddito imponibile è pari a 5.200 e l’imposta da versare pari a 1196 euro (23% di 5.200). Per effetto delle detrazioni complessive di 2.800 euro il contribuente non dovrà versare nulla a titolo di imposta, anche in riferimento al reddito derivante dalla locazione degli immobili.

 

 

Fonte:

Claudio Contini 

Segretario Generale UPPI BOLOGNA 

Presidente Commissione Fiscale Nazionale Uppi

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Commenti: 3
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